Sokkal nehezebb finanszírozni a lakástulajdont, mint tíz évvel ezelőtt

Az emelkedő ingatlanárak és a magasabb kamatlábak nyomást gyakorolnak a megfizethetőségre - mit jelent ez a vevők és az eladók számára.

Olvasási idő: kb. 6-7 perc
Állapot: 2025. augusztus

Összefoglaló

• A kölni székhelyű Flossbach von Storch vagyonkezelő friss elemzése szerint A lakástulajdonlás megfizethetősége 2015-höz képest érezhetően romlott.

• Az okok: a 2010-es években a vásárlási árak erőteljes emelkedése és a 2022 óta jelentősen megemelkedett jelzáloghitel-kamatlábak (jelenleg gyakran 3,5-4,0% körül).

• Egy mintaszámítás szerint ( 350 000 eurós átlagos vételár, 86%-os finanszírozás, havi 1900 eurós költségvetés, energia/karbantartással együtt) az ingatlanhitelek visszafizetési ideje majdnem megduplázódott.

• Még nem tudni, hogy a csökkenő kamatlábak ezt ellensúlyozni tudják-e - az inflációs várakozások és a hosszú lejáratú német államkötvények hozamai továbbra is meghatározóak.

Mit mér a Flossbach von Storch?

A Flossbach von Storch 2003 óta számítja ki a lakóingatlanok megfizethetőségi mutatóját. A mutató figyelembe veszi

• Anominális jövedelem alakulása,

• az ingatlanárak alakulását,

• ajelzáloghitel-kamatlábakat,

• az energia- és fenntartási költségeket.

A törlesztési időszak szolgál az alapvető mérőszámként: megmutatja, hogy egy átlagos háztartásnak hány évre van szüksége ahhoz, hogy egy átlagos ingatlan adósságát visszafizesse - a saját tőkére, a kamatokra, a járulékos költségekre és a háztartás jelenlegi költségvetésére vonatkozó reális feltételezések alapján.

Mi változott a 2010-es évek óta?

A 2010-es években a nagyon alacsony kamatlábak nagymértékben ellensúlyozták a növekvő vásárlási árakat - a lakhatás az árak emelkedő tendenciája ellenére is megfizethető maradt. A kamatlábak 2022/23-as emelkedése óta ez az arány megfordult:

• A vételárak sok helyen (regionális korrekciókkal) megőrizték magas szintjüket,

• a kamatlábak most jóval a nulla kamatlábas szakasz felett vannak,

• Az energia- és fenntartási költségek drágultak.

Az eredmény: ugyanaz az ingatlan, ugyanaz a jövedelem - de érezhetően nehezebb megfizetni. Sok háztartás döbben rá, hogy az az ingatlan, amit néhány éve még a barátok is meg tudtak venni, ma már nem könnyen elérhető.

Számítási minta az elemzésből

• Átlagos vételár: 350 000 euró

• Adóssághányad: 86 %

• Kamatláb: évi 3,5-4,0% körülikamatláb.

• Havi költségvetés: 1 900 € (a hiteltörlesztés , valamint az energia- és fenntartási költségek).

Ezen feltételezések alapján az elemzés azt mutatja, hogy egy tipikus ingatlanhitel törlesztési ideje majdnem megduplázódott - azaz a finanszírozási és kamatkockázatokkal kapcsolatos elkötelezettség jelentősen meghosszabbodott.

Fontos: Az egyes piacok eltérnek. Grafschaft Bentheimben az elhelyezkedéstől, az ingatlan állapotától és az energiahatékonyságtól függően más ár- és keresleti mintázatokat látunk, mint a nagyvárosi régiókban. Az alapvető kamatlábhatás azonban mindenhol érvényesül.

Előre tekintve: A kamatlábak csökkennek - és ez segíteni fog?

Az, hogy a hitelkamatok ismét csökkennek-e, mindenekelőtt a következőktől függ

• az inflációs várakozásoktól és

• a hosszú lejáratú német államkötvények hozamaitól (a jelzáloglevelek esetében meghatározó).

A megfizethetőség még mérsékelt kamatcsökkentés esetén is feszült marad, jelentős ár- vagy jövedelemváltozások nélkül. A 2010-es évek rendkívül alacsony kamatszintjéhez való gyors visszatérés jelenleg nem várható.

Következmények a vásárlók számára

1. A saját tőke erősítése: a 20-30%-os saját tőke plusz a vásárlás járulékos költségei csökkentik a törlesztőrészletet, a kamatfelárat és a visszafizetési időszakot.

2. Válasszon reális ingatlanosztályt: Az energiahatékony ingatlanok vagy a felújításra alkalmas, egyértelműen kiszámított felújítási tervvel rendelkező ingatlanok matematikailag vonzóbbak lehetnek.

3. Futamidők